Le infiltrazioni di acqua in condominio vanno trattate sin dal loro primo insorgere, onde evitare che progredendo finiscano per causare danni ingenti alla struttura con conseguente pericolo per cose e persone.
Ne vediamo di seguito alcuni casi particolari, ponendo un’attenzione di riguardo alle responsabilità da attribuire e alla legislatura in materia.
Condominio, danni da infiltrazioni d’acqua piovana: cosa fare?
Partiamo dall’esempio più classico, ovvero quello delle infiltrazioni d’acqua piovana in condominio. Cosa fare? Chi deve muoversi attivamente? A chi spetta la competenza di porre rimedio al danno?
L’articolo 51 del Codice Civile stabilisce che «Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia», pertanto diventa fondamentale capire chi è il custode di un condominio. Questa figura si identifica con chi ha «potere di vigilanza e di controllo sulla cosa»; in altre parole, il proprietario.
Ma non si tratta di una responsabilità oggettiva e assoluta. Se ti piove in casa, insomma, non è detto che sarà necessariamente il proprietario a dovere risarcire i danni. La custodia infatti è di responsabilità anche dei condòmini, dei conduttori e degli usufruttuari.
Se riscontri infiltrazioni d’acqua nel tuo appartamento, quindi, la prima cosa da fare è contattare i proprietari per mezzo dell’amministratore tramite lettera di risarcimento danni da infiltrazioni d’acqua, spedita nella forma di raccomandata con ricevuta di ritorno. In questo modo non ci si esime da eventuali responsabilità in quanto utilizzatori dell’immobile, ma si chiede alle due figure di riferimento di organizzare un sopralluogo per determinare l’origine delle infiltrazioni. A meno che non si tratti del risultato di un’opera di ammodernamento volontaria e mal eseguita da parte di chi vive nell’appartamento, con buona probabilità sarà il proprietario a doversi far carico delle spese. Infatti, è lui che ha il compito primario di ripristinare la normale vivibilità dell’immobile quando il danno cagionato non dipenda dal locatore.
Esistono chiaramente casi particolari. Per quel che concerne il risarcimento danni per infiltrazioni da lastrico solare, ad esempio, è buona norma regolarsi come segue: 1/3 del contributo verrà sborsato da chi ha l’uso del lastrico, 2/3 dalle altre figure oggettivamente responsabili del disagio.
Infiltrazioni di acqua in garage: le responsabilità
Infiltrazioni acqua dal soffitto del garage con sopra giardini
Quando si parla di infiltrazioni d’acqua e competenza, un caso molto particolare è quello delle infiltrazioni d’acqua dal soffitto di un garage con sopra giardini o camminamenti. In linea di massima – e secondo legge – le spese sono a carico del proprietario del box, ma ci sono ovviamente delle eccezioni.
Può infatti capitare che le infiltrazioni siano dovute a scarsa manutenzione dell’impianto di irrigazione o delle tubature, o ancora all’avanzamento incontrollato delle radici degli alberi e degli arbusti presenti in giardino. In tal caso la responsabilità è del proprietario del giardino, e questa va accertata tramite il sopralluogo di uno specialista che effettuerà una perizia dei danni da infiltrazioni d’acqua.
Che siano sotterranei o all’aperto, un nodo importante da chiarire riguarda il caso particolare dei tetti. Come specifica chiaramente il comma 1 dell’articolo 1117 del Codice Civile, i tetti rientrano fra le parti comuni. Pertanto, concorreranno a pagare le spese di manutenzione tutti i condomini in relazione ai millesimi di loro competenza. Sono chiaramente esclusi dal contribuire quei condomini che non hanno garage o i cui millesimi non rientrano nell’area danneggiata dalle infiltrazioni, poiché non traggono dalla struttura alcuna utilità. Il principio è ribadito anche al comma 3 dell’articolo 1123 del Codice Civile. A riconferma di ciò, esiste anche una sentenza della Cassazione del 02.02.1995.
Infiltrazioni acqua in garage dal muro perimetrale
Indicativamente, quanto detto nel paragrafo precedente si applica anche nei casi di infiltrazioni d’acqua in garage dal muro perimetrale del condominio. Se vogliamo, qui l’interpretazione è ancora più semplice perché a differenza delle infiltrazioni da giardino siamo sicuri che le due parti interessate (box e muro perimetrale) appartengano alla stessa entità, che è il condominio. Questo, ovviamente, a meno di prospicienza immediata con muri perimetrali di altri edifici.
Come da articolo 1117 del Codice Civile, e come già visto per i tetti, anche i muri sono parti comuni; pertanto toccherà all’amministratore farsi carico della disposizione di messa in sicurezza della parte che ha subito l’infiltrazione. In altre parole, anche se un solo box è affetto dalla problematica, questa non deve essere risolta dall’usufruttuario del singolo garage ma in sede condominiale.
Questo ragionamento è valido al netto di condizioni particolari. Perché ancora una volta va tenuto conto delle responsabilità delle parti in causa. Se l’infiltrazione è dovuta a mala gestione, incuria o modifiche effettuate dal proprietario del box, allora sarà lui a doverne sostenere le spese. Il risarcimento danni per infiltrazioni d’acqua nel condominio, o comunque le spese relative a eventuali interventi, è a carico del condominio stesso solo se è acclarata l’assenza totale di responsabilità da parte del proprietario della singola unità.
Yume: soluzioni per infiltrazioni d’acqua in condominio e garage
Riassumendo, ciò che emerge quando si cerca di capire da chi pretendere un risarcimento danni da acqua piovana è che le responsabilità vengono distribuite in maniera piramidale. Se il danno non è specifico, dovrà essere il proprietario a risarcire i danneggiati, poi in misura proporzionale i condòmini e i singoli usufruttuari.
Quello che conta davvero è chiedere la perizia di un esperto di settore; solo allora sarà possibile individuare qual è la causa dell’infiltrazione e quindi a chi fa capo la responsabilità di pagare i lavori. Le infiltrazioni possono avere infatti diverse cause, dalla variazione della falda a difetti di progettazione, alla rottura delle guaine, passando per l’insorgere di crepe dovute all’assestamento dell’edificio fino alla ben nota dispersione d’acqua nel terreno. Ognuna di queste situazioni può ricondurre a differenti responsabili, ed è quindi necessario assicurarsi tramite una diagnosi accurata da dove insorga il problema.
Solo a seguito di questo primo, fondamentale passo, potrai avvalerti di professionisti dell’edilizia che opereranno fisicamente sulle parti interessate riportandole alla normale funzionalità. Yume è da anni una realtà all’avanguardia nella lotta alle infiltrazioni d’acqua.
Grazie alla nostra esperienza e al know-how maturato sul campo, siamo in grado di far fronte a tutte le criticità causate dall’acqua. Disponiamo di tecniche e strumenti atti all’impermeabilizzazione dei muri controterra, alla sigillatura dei solai e alla sigillatura delle crepe bagnate.
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